Chợ giá – Trong khi giới siêu giàu tại Đông Nam Á sẵn sàng chi hàng triệu USD cho những căn penthouse xa xỉ, thậm chí sở hữu “gara trên không” dành riêng cho siêu xe, thì ở chiều ngược lại, hàng trăm nghìn hộ gia đình trung lưu và thu nhập thấp đang phải đối mặt với nguy cơ mất nhà vì nợ nần chồng chất. Sự đối lập này đang phơi bày khoảng cách giàu nghèo ngày càng sâu sắc trong khu vực.
Hai thế giới đối lập trên cùng một thị trường bất động sản
Ông Daniel Ho – đồng sáng lập kiêm Giám đốc điều hành Tập đoàn Juwai IQI, cho biết nhóm khách hàng của ông là những người luôn tìm kiếm “những gì tốt nhất mà tiền có thể mua được”. Đó là các căn hộ kính cao cấp, penthouse sở hữu tầm nhìn toàn cảnh thành phố, kèm theo bãi đỗ xe trên cao dành riêng cho siêu xe, tọa lạc tại các vị trí đắc địa ở Bangkok, Jakarta, Kuala Lumpur và Manila.
Trong khi đó, ở một thực tế hoàn toàn khác, ông Charoen Kijvekin – Giám đốc công ty JZD Asset Management (Thái Lan), lại làm việc với những khách hàng đang chật vật vì nợ nần. Họ là những người mất việc, không còn khả năng trả nợ ngân hàng và phải tìm mọi cách mua lại chính căn nhà của mình sau khi bị tịch thu.
Theo ông Charoen, 68 tuổi, chia sẻ: “Nếu họ không trả được đúng hạn, ngân hàng sẽ thu hồi nhà. Đó là lúc họ tìm đến chúng tôi”.
Được biết, mô hình kinh doanh của JZD Asset Management là mua lại các bất động sản bị phát mãi tại các cuộc đấu giá, sau đó bán lại cho chủ cũ, đồng thời cung cấp các khoản vay với lãi suất thấp hơn cho vay nặng lãi – lựa chọn cuối cùng của nhiều người khi bị ngân hàng từ chối.
Bất bình đẳng tài sản ở mức báo động
Đông Nam Á hiện đang là một trong những khu vực có mức độ bất bình đẳng cao nhất thế giới. Theo Cơ sở dữ liệu Bất bình đẳng Toàn cầu, có 10% người giàu nhất tại Thái Lan nắm giữ hơn 70% tổng tài sản, trong khi tại Philippines, 50 gia đình giàu nhất lại chiếm gần 20% toàn bộ nền kinh tế.
Trong khi tầng lớp trung lưu ngày càng chịu áp lực từ chi phí sinh hoạt, lãi suất và nợ vay, thì giới thượng lưu lại tiếp tục tích lũy tài sản với tốc độ kỷ lục.Theo báo cáo Wealth Report 2025 của Knight Frank cho biết, chỉ riêng năm ngoái, khu vực châu Á – Thái Bình Dương đã có thêm hơn 850.000 cá nhân sở hữu tài sản ròng từ 10 triệu USD trở lên. Con số này được dự báo sẽ tăng lên khoảng 930.000 người vào năm 2028.
“Gara trên không” và những biểu tượng xa hoa
Sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp siêu giàu đang làm thay đổi diện mạo các thành phố Đông Nam Á. Trên đại lộ Ayala (Manila), các căn penthouse được rao bán với giá hơn 7 triệu USD.
Và dự án Aurelia Residences – nơi căn hộ “rẻ nhất” cũng có giá hơn 6.000 USD/m², đã đưa thủ đô Philippines lên vị trí thứ hai thế giới về tốc độ tăng giá bất động sản hạng sang trong năm 2024.
Tại Thái Lan, xu hướng phát triển bất động sản gắn với thương hiệu cao cấp như St. Regis, Mandarin Oriental hay Porsche Design đang nở rộ. Tòa tháp Porsche Design Tower tại Bangkok, dự kiến hoàn thành vào năm 2028, gây chú ý với mô hình “gara trên không” – thang máy tự động đưa siêu xe lên đỗ ngay cạnh phòng khách của chủ nhân.
Theo ông Daniel Ho nhận định: “Người mua coi bất động sản hạng sang có thương hiệu là kênh đầu tư tương đối an toàn, vừa để sử dụng cá nhân, vừa có thể cho thuê”.
Tầng lớp trung lưu “đuối sức” vì nợ
Trái ngược với sự xa hoa đó, tầng lớp trung lưu lại đang phải đối mặt với làn sóng siết nợ ngày càng mạnh. Theo ghi nhận của cục Thi hành án pháp lý Thái Lan, số vụ tịch thu nhà tăng tới 210% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi tình hình tăng trưởng kinh tế chỉ dao động ở mức 1 – 1,8%.
Có khoảng 20% số nhà bị đưa ra đấu giá có mức giá dưới 1 triệu baht (tương đương khoảng 31.000 USD), cho thấy rõ những khó khăn mà nhóm thu nhập trung bình thấp đang phải đối mặt. Trên phạm vi toàn quốc, gần 190.000 bất động sản đã qua sử dụng được giao dịch trong năm nay, tăng khoảng 1/3 so với năm trước, khi áp lực nợ buộc nhiều gia đình phải bán nhà để cân đối tài chính.
Tại Malaysia, trong giai đoạn từ năm 2021 đến tháng 10 năm nay, đã có gần 28.500 người đã tuyên bố phá sản, trong đó các khoản vay mua nhà chiếm hơn 2.300 trường hợp.
Theo các chuyên viên thế chấp cho biết, số hồ sơ tái thế chấp tăng từ 20 – 30% mỗi năm, phần nào phản ánh thực tế nhiều người mua nhà đã vượt quá khả năng chi trả để theo đuổi lối sống xa hoa.
Những “bài học đắt giá” và nguy cơ dư thừa nhà ở
Từ Bangkok đến TPHCM, nhiều dự án cao cấp vẫn đang dang dở – thường được gọi là “tòa tháp ma”, đã trở thành lời cảnh báo về rủi ro của việc phát triển nóng và vay nợ quá mức. Theo đó, dự án Forest City trị giá 100 tỷ USD ở Johor (Malaysia), đã từng được kỳ vọng là siêu đô thị cho 700.000 người, đến nay mới hoàn thành khoảng 15% và chỉ có chưa đến 10.000 cư dân sinh sống.
Trong khi đó, khu vực lại đang đối mặt với tình trạng dư thừa nhà ở tầm trung chưa bán được, có giá từ 67.000 đến 100.000 USD, do người mua khó tiếp cận tín dụng và thu nhập không theo kịp giá nhà.
Cần vai trò mạnh mẽ hơn từ chính phủ
Theo ông Ahmad Farhan Khairulannuar (nhà nghiên cứu chính sách xã hội tại Viện Nghiên cứu Chiến lược và Quốc tế Malaysia) cho rằng, diễn biến này đã cho thấy “những điểm yếu mang tính cấu trúc” trong hệ thống nhà ở và tín dụng của Đông Nam Á.
Ông cũng nhấn mạnh: “Chính phủ cần điều chỉnh lại các ưu đãi dành cho nhà phát triển, khuyến khích xây dựng nhà ở thực sự giá cả phải chăng, đồng thời kiểm soát rủi ro tài chính”.
Trong bức tranh toàn cảnh ấy, hình ảnh những “gara trên không” lấp lánh ánh hào quang của giới siêu giàu càng làm nổi bật nghịch lý – khi sự giàu có tiếp tục tích tụ ở đỉnh tháp xã hội, còn giấc mơ an cư của tầng lớp trung lưu và người thu nhập thấp lại ngày càng trở nên mong manh.
