Chợ giá – Trong khi nhiều quốc gia Châu Âu đồng loạt siết chặt chính sách nhập cư và hạn chế đầu tư nước ngoài vào bất động sản, thị trường “Visa Vàng” – từng là cánh cửa thần kỳ giúp giới đầu tư sở hữu quyền cư trú Châu Âu, đang thu hẹp nhanh chóng. Tuy nhiên, trái ngược với xu hướng suy giảm tại Châu Âu, nhu cầu từ các nhà đầu tư Châu Á, đặc biệt là Trung Quốc, Việt Nam, Ấn Độ và Singapore, vẫn duy trì ở mức rất cao.
Bồ Đào Nha siết chặt mạnh tay
Bắt đầu từ tháng 1/2026, Bồ Đào Nha sẽ kéo dài thời gian cư trú để xin nhập tịch từ 5 năm lên 10 năm, hoặc 7 năm đối với công dân đến từ các quốc gia sử dụng tiếng Bồ Đào Nha như Brazil. Đây là một trong những bước đi mạnh mẽ nhất của Lisbon nhằm giảm áp lực lên thị trường nhà ở vốn đang trở nên quá tải.
Trong suốt hơn một thập kỷ, chương trình “Golden Visa” đã thu hút hàng tỷ euro đầu tư nước ngoài, chủ yếu qua bất động sản. Tuy nhiên, chính sự thành công quá mức này đã đẩy giá nhà tại Lisbon, Porto và các thành phố ven biển tăng phi mã, khiến người dân địa phương khó tiếp cận nhà ở.
Theo số liệu từ Ngân hàng Trung ương Bồ Đào Nha cho biết, giá nhà tại Lisbon đã tăng hơn 80% chỉ trong 8 năm qua và phần lớn là do dòng vốn ngoại đổ vào.
Tây Ban Nha bất ngờ bãi bỏ chương trình sau 6 tháng cảnh báo
Trái với cách tiếp cận từ từ của Bồ Đào Nha, Tây Ban Nha lại có hành động dứt khoát, khi chương trình Golden Visa bị chấm dứt hoàn toàn từ ngày 3/4/2025, tức chỉ 6 tháng sau khi chính phủ đề xuất loại bỏ.
Được biết, có khoảng 94% thị thực vàng của Tây Ban Nha gắn với đầu tư bất động sản, nên việc bãi bỏ dự kiến tác động lớn đến thị trường, đặc biệt tại phân khúc cao cấp ở Barcelona, Madrid và Valencia.
Theo dữ liệu từ Bộ Nhà ở Tây Ban Nha cho thấy, lượng yêu cầu tư vấn và nộp đơn từ người nước ngoài đã giảm hơn 30% kể từ khi thông báo được đưa ra. Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định cần thêm thời gian để đánh giá toàn diện tác động lên thị trường bất động sản thương mại và du lịch, vốn phụ thuộc nhiều vào dòng vốn quốc tế.
Hy Lạp trở thành “phao cứu sinh” cuối cùng của thị trường visa vàng Châu Âu
Hy Lạp hiện là quốc gia lớn cuối cùng trong EU vẫn duy trì chương trình thị thực vàng ở quy mô đáng kể. Tuy vậy, ngay cả Athens cũng phải điều chỉnh chính sách để phù hợp với bối cảnh mới.
Theo đó, từ tháng 8/2024, ngưỡng đầu tư tối thiểu đã được nâng lên đáng kể, 800.000 euro đối với các khu vực trung tâm và những điểm du lịch nóng như Athens, Mykonos hay Santorini và 400.000 euro cho các khu vực thưa dân hơn. Riêng một số dự án trùng tu di sản và các hạng mục cải tạo đặc biệt vẫn giữ nguyên mức yêu cầu cũ là 250.000 euro.
Các điều chỉnh này đang tạo ra một hệ thống phân tầng mới, khiến nhu cầu tập trung vào những bất động sản sang trọng tại các thị trường cao cấp, đồng thời gia tăng cạnh tranh ở những khu vực có ngưỡng đầu tư thấp hơn.
Dù vậy, sức hút của Hy Lạp vẫn không hề giảm. Trong khi Bồ Đào Nha và Tây Ban Nha rời khỏi cuộc chơi, thì lượng hồ sơ từ Châu Á đổ về Athens đang tăng đáng kể. Theo dữ liệu ban đầu cho thấy, số người nộp đơn có thể vượt 10.000 vào năm 2025, mức cao kỷ lục kể từ khi chương trình ra đời.
Tuy nhiên, Liên minh Châu Âu cũng đã nhiều lần cảnh báo về rủi ro rửa tiền, lạm dụng quyền cư trú và những lỗ hổng pháp lý liên quan đến Golden Visa. Bên cạnh đó, giá nhà ở Athens tăng hơn 60% trong vòng 5 năm, làm dấy lên áp lực chính trị đòi siết chặt như các nước láng giềng.
Theo các chuyên gia dự đoán, Hy Lạp sẽ khó đứng ngoài xu hướng chung của Châu Âu nếu giá nhà tiếp tục leo thang và lượng đơn nộp mới vượt kiểm soát.
Nhu cầu tại Châu Á vẫn cao bất chấp thị trường thu hẹp
Dù nhiều quốc gia Châu Âu đang dần siết chặt các chương trình “thị thực vàng”, nhưng nhu cầu từ giới đầu tư châu Á vẫn duy trì đà tăng. Theo ghi nhận, động lực chính đến từ mong muốn tiếp cận khối Schengen để thuận tiện hơn cho việc du lịch, học tập và làm việc; cùng với đó là nhu cầu đa dạng hóa tài sản trong bối cảnh kinh tế biến động.
Bên cạnh đó, việc nhiều quốc gia Châu Á thắt chặt chính sách nhập cư khiến Châu Âu trở thành lựa chọn thay thế hấp dẫn đối với không ít người.
Theo dữ liệu từ công ty tư vấn Henley & Partners cho biết, số lượng người Châu Á tìm kiếm tư vấn về di cư qua đầu tư sang Châu Âu tăng 18% trong năm 2024 – 2025, bất chấp điều kiện ngày càng khắt khe.
Chuyển hướng sang bất động sản thương mại và du lịch
Khi các chương trình cư trú thông qua việc mua nhà bị hạn chế, thì dòng vốn từ các nhà đầu tư Châu Á và Trung Đông bắt đầu dịch chuyển sang những loại hình tài sản khác. Nổi bật trong xu hướng này chính là các khách sạn và khu nghỉ dưỡng, cùng với căn hộ dịch vụ và các tòa nhà văn phòng.
Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư cũng chuyển hướng sang các dự án phục hồi di sản lịch sử, vốn đang trở thành lựa chọn thay thế phù hợp trong bối cảnh chính sách thay đổi.
Đặc biệt tại vùng Algarve (Bồ Đào Nha), nhu cầu với các dự án thương mại và du lịch đã tăng mạnh từ cuối 2024, trở thành “lối thoát” cho các nhà đầu tư quốc tế muốn giữ chân tại thị trường.
