Chợ giá – Việt Nam đang xem xét sửa đổi Luật Nhà ở theo hướng siết quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài, trong đó đề xuất không cho phép nhóm khách hàng này mua nhà riêng lẻ gắn liền với đất nhưng vẫn duy trì quyền sở hữu căn hộ. Nếu được thông qua, thay đổi này có thể ảnh hưởng đến phân khúc biệt thự cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng và thị trường nhà ở hướng tới khách hàng quốc tế.
Siết quyền mua nhà riêng lẻ của người nước ngoài
Đề xuất sửa đổi được xây dựng trên cơ sở Nghị quyết 21 của Đảng Cộng sản Việt Nam, ban hành ngày 28/7, trong đó khẳng định Việt Nam không tư nhân hóa đất đai và không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới bất kỳ hình thức nào.
Theo quan điểm nêu trong nghị quyết, tình trạng đầu cơ và sở hữu đất đai làm méo mó thị trường, đẩy giá nhà vượt xa khả năng chi trả của người dân. Chính vì vậy, chính sách được định hướng ưu tiên bảo đảm quyền có chỗ ở, thông qua các giải pháp như phát triển thêm chung cư và nhà cho thuê.
Dù thị trường bất động sản tăng trưởng mạnh cùng nền kinh tế, giá nhà tại Việt Nam ngày càng trở thành gánh nặng đối với nhiều hộ gia đình. Giá bất động sản được cho là đã vượt hơn 19 lần thu nhập trung bình, cho thấy khoảng cách đáng kể giữa giá nhà và khả năng mua của người dân.
Đáng chú ý, bản dự thảo mới nhất đề ngày 13/9 đã loại bỏ điều khoản trước đó liên quan đến đất đai, đồng thời làm rõ hơn phạm vi sở hữu nhà ở của tổ chức và cá nhân nước ngoài. Theo đề xuất, các đối tượng này có thể sở hữu căn hộ thông qua hình thức mua bán, thuê mua từ chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu khác, hoặc nhận căn hộ dưới dạng quà tặng, thừa kế.
Nếu được Quốc hội thông qua, luật sửa đổi dự kiến sẽ có hiệu lực từ ngày 1/3/2027.
Bất động sản cao cấp và nghỉ dưỡng có thể chịu tác động
Đề xuất hạn chế quyền mua nhà riêng lẻ của người nước ngoài có thể tác động đến các dự án biệt thự cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng hướng tới khách hàng quốc tế. Được biết, một bộ phận người nước ngoài mua bất động sản ven biển để phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng hoặc khai thác cho thuê du lịch.
Ông David Jackson – Giám đốc điều hành Avison Young Việt Nam và Campuchia nhận định, những thay đổi trong dự thảo có thể ảnh hưởng đến phân khúc biệt thự hạng sang và bất động sản nghỉ dưỡng nhắm tới người mua nước ngoài.
Theo ông Jackson, rủi ro đáng lo ngại hơn là các quy định chặt chẽ có thể thúc đẩy người mua tìm đến những thỏa thuận thay thế, khiến thị trường kém minh bạch và gia tăng nguy cơ tranh chấp pháp lý. Ông cho biết một số người nước ngoài đã sử dụng người đại diện, cấu trúc doanh nghiệp hoặc giấy ủy quyền để tiếp cận bất động sản. Tuy nhiên, những phương thức này tiềm ẩn rủi ro và không nhất thiết bảo đảm quyền sở hữu hợp pháp cho người mua.
Ở góc độ doanh nghiệp, một nhà phát triển dự án ven biển cho biết phần lớn khách hàng của đơn vị là người Việt Nam, đồng thời cho rằng các hạn chế được đề xuất không mang lại lợi ích cho hoạt động kinh doanh.
Trong khi đó, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở của CBRE Việt Nam nhận định, quy định mới có thể khiến người nước ngoài chuyển nhu cầu từ nhà ở riêng lẻ sang căn hộ. Được biết, tình hình này diễn ra khi thị trường vẫn tồn tại sự mất cân đối giữa nhu cầu nhà ở vừa túi tiền của người dân và nguồn cung có nhiều sản phẩm giá cao.
Người nước ngoài vẫn được sở hữu, cho thuê và chuyển nhượng căn hộ
Luật Nhà ở năm 2014 từng mở rộng quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam, bao gồm căn hộ chung cư và một số loại nhà ở gắn liền với đất. Nếu dự thảo sửa đổi được thông qua, chính sách sẽ thay đổi theo hướng thu hẹp quyền mua nhà riêng lẻ, trong khi vẫn duy trì khả năng sở hữu căn hộ của người nước ngoài.
Theo ông Trần Long thuộc hãng luật APFL Partners nhận định, những người đang sở hữu nhà riêng gắn liền với đất có thể tiếp tục được bảo vệ quyền lợi theo quy định hiện hành. Ông cho rằng, luật sửa đổi có thể bao gồm điều khoản chuyển tiếp, cho phép các chủ sở hữu hiện tại giữ lại tài sản, dù việc mua mới những loại nhà ở này không còn được phép.
Đối với người nước ngoài sở hữu căn hộ, ông Long cho biết họ sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và có thể sử dụng, bán, cho thuê, tặng cho, để lại thừa kế hoặc thế chấp tài sản theo quy định pháp luật.
Dự thảo cũng giữ nguyên giới hạn người nước ngoài được sở hữu tối đa 30% số căn hộ trong một tòa chung cư. Trong khi đó, quy định cho phép người nước ngoài sở hữu tối đa 250 căn nhà trong một dự án sẽ không còn được duy trì.
Ngoài ra, người nước ngoài vẫn có thể cho thuê bất động sản thuộc sở hữu của mình, nhưng không được sở hữu nhà ở tại những khu vực bị hạn chế vì lý do quốc phòng hoặc an ninh quốc gia.
Việt Nam tiếp tục nhấn mạnh nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân
Dù nền kinh tế ngày càng mở cửa và cho phép người nước ngoài tham gia vào nhiều lĩnh vực, đất đai vẫn là lĩnh vực được Việt Nam kiểm soát chặt chẽ. Quan điểm này tiếp tục được khẳng định trong Nghị quyết 21, theo đó đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, đồng thời được xác định là nguồn tài nguyên đặc biệt của quốc gia và không gian phục vụ đời sống, phát triển.
Trong thông cáo ngày 1/10, Chính phủ một lần nữa nhấn mạnh sự khác biệt giữa Việt Nam và các quốc gia công nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai. Theo Chính phủ, Hiến pháp Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
Bên cạnh đó, Chính phủ cũng cảnh báo tình trạng đầu cơ đã trở thành “trò chơi của những kẻ thao túng”, làm gia tăng bất bình đẳng và khiến nguồn lực bị dịch chuyển khỏi các hoạt động sản xuất, đổi mới sáng tạo và tạo ra giá trị.
Trước tình hình đó, việc sửa đổi Luật Nhà ở, nếu được Quốc hội thông qua, sẽ tiếp tục thể hiện định hướng kiểm soát chặt chẽ quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài, đồng thời ưu tiên bảo đảm khả năng tiếp cận chỗ ở của người dân trong nước.
