Chợ giá – Thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận giao dịch trong quý III giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 2021, khi giá nhà duy trì ở mức cao và chi phí vay vốn gia tăng, khiến giấc mơ sở hữu nhà ngày càng xa tầm với của nhiều người. Trong khi nhu cầu tiếp cận nhà ở vừa túi tiền vẫn gặp khó do nguồn cung thiếu hụt, áp lực tín dụng cũng tiếp tục đặt ra thách thức đối với hệ thống ngân hàng.
Hà Nội dự báo giao dịch căn hộ giảm mạnh
Thị trường bất động sản Việt Nam đã ghi nhận 92.004 giao dịch trong quý III (mức thấp nhất kể từ quý II/2021), theo số liệu của Bộ Xây dựng. Và sức ép từ giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, cùng nguồn cung ngày càng tập trung vào phân khúc cao cấp, đang khiến giấc mơ sở hữu nhà của nhiều người dân trở nên khó khăn hơn.
Tại Hà Nội, theo công ty dịch vụ bất động sản Savills, giá căn hộ mới tăng bình quân 25% mỗi năm trong giai đoạn 2021-2025, trong khi thu nhập hộ gia đình chỉ tăng khoảng 9% mỗi năm. Khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và thu nhập khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân bị thu hẹp.
Xu hướng này thể hiện rõ qua cơ cấu nguồn cung trên thị trường thủ đô. Được biết, trong 9 tháng đầu năm 2026, các căn hộ có giá trên 8 tỷ đồng, tương đương khoảng 309.000 USD, chiếm gần một nửa tổng số căn hộ được chào bán. Tỷ trọng này tăng mạnh so với mức khoảng 20% của năm 2025 và chỉ vài phần trăm trong những năm trước đó.
Trước áp lực giá nhà vượt quá khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình, Chính phủ đang thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê nhằm bổ sung nguồn cung, giảm sức ép lên thị trường. Ngày 18/10, Thủ tướng Lê Minh Hùng đã kêu gọi giảm giá nhà, đồng thời cho rằng các biện pháp quản lý của Nhà nước có thể tạo áp lực kéo giảm giá bất động sản, đặc biệt là căn hộ.
Đài truyền hình nhà nước VTV dẫn lời Thủ tướng cho biết, sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai sửa đổi, Nhà nước sẽ có những biện pháp quản lý mạnh mẽ hơn, qua đó kỳ vọng giá đất và bất động sản giảm xuống.
Triển vọng thị trường trong năm nay cũng được dự báo kém tích cực. Savills dự báo lượng giao dịch căn hộ tại Hà Nội có thể giảm 25-35% so với năm trước, xuống còn khoảng 16.000-19.000 căn. Trong khi đó, phân khúc biệt thự và nhà phố có thể giảm sâu hơn, với mức giảm dự kiến 60-75%, tương đương khoảng 1.100-1.800 căn.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng – Giám đốc cấp cao tại Savills nhận định, diễn biến giao dịch trong những tháng tới sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm lãi suất vay mua nhà, khả năng chi trả của người mua, chính sách bán hàng và tiến độ đưa các dự án mới ra thị trường.
Theo bà Hằng, việc cải thiện năng lực triển khai chính sách và đẩy nhanh tiến độ phát triển hạ tầng tại Hà Nội có thể góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở. Các khu vực phía Bắc, phía Đông và phía Nam thủ đô được kỳ vọng hưởng lợi khi những dự án hạ tầng hoàn thiện.
Đầu tư hạ tầng được kỳ vọng tăng nguồn cung
Hà Nội đang triển khai chương trình đầu tư hạ tầng quy mô lớn, tập trung vào đường bộ, cầu và đường sắt đô thị. Được biết, kế hoạch đầu tư công giai đoạn 2026-2030 có tổng vốn khoảng 33 tỷ USD, bao gồm xây dựng 7 cây cầu lớn qua sông Hồng và hoàn thành khoảng 100km đường sắt đô thị.
Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, nếu các dự án bất động sản tại những khu vực hưởng lợi từ hạ tầng được triển khai đúng tiến độ, nguồn cung gia tăng có thể tạo sức ép giảm giá trên thị trường. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư có thể đẩy mạnh chính sách ưu đãi, kéo dài thời hạn thanh toán hoặc hỗ trợ lãi suất để giảm gánh nặng tài chính cho khách hàng, qua đó kích thích nhu cầu mua nhà.
Dù vậy, hiệu quả của các giải pháp này vẫn phụ thuộc vào tiến độ triển khai dự án cũng như khả năng đưa ra thị trường những sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế của người mua.
Tại TPHCM, thị trường cũng ghi nhận dấu hiệu suy yếu ở phân khúc căn hộ. Theo Savills, lượng giao dịch căn hộ trong 9 tháng đầu năm 2026 giảm 26% so với cùng kỳ năm ngoái. Ngược lại, phân khúc biệt thự và nhà phố ghi nhận mức tăng nhẹ trong cùng giai đoạn.
Và sự trái chiều giữa các phân khúc đã cho thấy sức cầu trên thị trường bất động sản chưa đồng đều. Trong khi đó, giá nhà ở mức cao cùng chi phí vốn vẫn là những trở ngại đối với người mua, đặt ra thách thức cho quá trình phục hồi giao dịch trong thời gian tới.
Áp lực tín dụng gia tăng trong nền kinh tế tăng trưởng nhanh
Thị trường bất động sản đang dần suy yếu trong khi chi phí vay vốn vẫn ở mức cao, nhu cầu tín dụng của nền kinh tế tiếp tục tăng mạnh.
Được biết, GDP Việt Nam đã tăng 9,01% trong 9 tháng đầu năm 2026. Đà tăng trưởng này cũng kéo theo nhu cầu vốn lớn hơn từ doanh nghiệp và các lĩnh vực kinh tế, đồng thời đặt ra áp lực đối với hệ thống ngân hàng trong việc cân đối nguồn vốn và kiểm soát rủi ro tín dụng.
Theo trang tin của Chính phủ, tính đến cuối tháng 8, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt 5,21 triệu tỷ đồng, tương đương khoảng 201 tỷ USD, tăng 9,5% so với cuối năm 2025 và chiếm khoảng 25% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế.
Trước tình hình này, ngày 18/10, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm ít nhất 0,5 điểm phần trăm mỗi năm đối với lãi suất tiền gửi niêm yết có kỳ hạn từ 6 tháng trở lên. Đồng thời, cơ quan này kêu gọi các ngân hàng hạ lãi suất cho vay từ 1,5 đến 2 điểm phần trăm mỗi năm đối với các lĩnh vực sản xuất, thương mại và ngành ưu tiên.
Bên cạnh việc điều chỉnh lãi suất, các ngân hàng được yêu cầu đa dạng hóa danh mục tín dụng, theo dõi sát diễn biến giá bất động sản, thanh khoản thị trường, lượng hàng tồn kho tại các dự án và tình hình phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Những biện pháp này nhằm giúp các tổ chức tín dụng sớm nhận diện rủi ro và chủ động kiểm soát chất lượng tín dụng.
Trong khi giá nhà vẫn ở mức cao và giao dịch suy giảm, việc điều chỉnh lãi suất cần đi cùng với bổ sung nguồn cung phù hợp để hỗ trợ thị trường phục hồi. Dù vậy, triển vọng thời gian tới vẫn phụ thuộc vào khả năng cải thiện mức độ chi trả của người mua, tiến độ triển khai các dự án và hiệu quả kiểm soát rủi ro tín dụng của hệ thống ngân hàng.
