Chợ giá – Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự chuyển dịch mạnh mẽ khi vay thế chấp dần trở thành lựa chọn phổ biến của người mua nhà, đặc biệt trong giới trẻ. Tuy nhiên, đi kèm với đó là những rủi ro tài chính ngày càng rõ rệt trong bối cảnh lãi suất tăng cao.
Từ “mua đứt bán đoạn” sang vay dài hạn
Câu chuyện của chị Thảo Nguyễn (32 tuổi, chuyên viên marketing) tại TPHCM đã phần nào phản ánh sự chuyển dịch trong tư duy tài chính của người Việt. Dù băn khoăn khi lãi suất vay mua nhà đã vượt 10%, cô vẫn quyết định xuống tiền mua căn hộ và chấp nhận khoản vay kéo dài tới 25 năm.
Khác với thế hệ cha mẹ (vốn ưu tiên tích lũy đủ tiền hoặc vàng rồi mới mua nhà), chị Thảo lại lựa chọn sử dụng đòn bẩy tài chính để sớm sở hữu tài sản. Sự thay đổi này không còn là trường hợp cá biệt mà đang dần trở thành một xu hướng phổ biến trên thị trường.
Giá nhà tăng nhanh, người dân buộc phải vay
Theo số liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, dư nợ cho vay mua nhà tại Việt Nam đã tăng mạnh, đạt khoảng 2 triệu tỷ đồng vào quý III/2025, gần gấp đôi so với năm 2020. Diễn biến này diễn ra trong khi giá bất động sản tiếp tục leo thang.
Riêng tại TPHCM, giá căn hộ trung bình đã lên tới khoảng 111 triệu đồng/m², tăng hơn 20% chỉ trong vòng một năm. Với mức giá này, một căn hộ diện tích 50m² có thể vượt ngưỡng 5 tỷ đồng, nằm ngoài khả năng chi trả của phần lớn người lao động.
Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho biết, tỷ lệ giá nhà so với thu nhập tại Việt Nam hiện vào khoảng 19 lần, cao hơn đáng kể so với nhiều đô thị lớn trong khu vực như Jakarta hay Mumbai. Điều này khiến việc mua nhà bằng tiền mặt gần như không còn khả thi đối với tầng lớp trung lưu.
Theo một chuyên gia tài chính nhận định: “Người lao động hiện chỉ có ba lựa chọn: vay mua nhà, tiếp tục thuê hoặc sống cùng gia đình”.
Vay thế chấp trở thành “chuẩn mực mới”
Cùng với sự phát triển của hệ thống ngân hàng, các sản phẩm vay mua nhà tại Việt Nam ngày càng đa dạng và dễ tiếp cận hơn. Nhiều ngân hàng hiện đưa ra các gói vay với lãi suất ưu đãi ban đầu khoảng 7-8% trong 2-3 năm đầu, trước khi chuyển sang mức thả nổi dao động từ 12-14%. Thời hạn vay cũng được kéo dài đáng kể, phổ biến từ 15 đến 35 năm, thậm chí có nơi lên tới 50 năm.
Bên cạnh đó, quy trình xét duyệt ngày càng linh hoạt khi chấp nhận nhiều nguồn thu nhập khác nhau, từ lương chính đến các khoản thu phụ như kinh doanh hoặc cho thuê tài sản.
Không chỉ ngân hàng, các chủ đầu tư bất động sản cũng tham gia hỗ trợ tài chính thông qua các chính sách như miễn lãi suất trong những năm đầu hoặc giãn tiến độ thanh toán, qua đó giúp người mua dễ dàng tiếp cận nhà ở hơn.
Theo dữ liệu thị trường, tỷ trọng vay thế chấp trong tổng dư nợ tín dụng đã tăng từ 8,7% năm 2017 lên 12,7% vào năm 2024, cho thấy xu hướng vay mua nhà đang ngày càng trở nên phổ biến.
Thay đổi tư duy thế hệ
Một trong những động lực quan trọng thúc đẩy xu hướng vay mua nhà là sự thay đổi trong quan điểm tài chính giữa các thế hệ. Nếu như thế hệ trước thường ưu tiên tích lũy và hạn chế nợ, thì thế hệ Millennials (Gen Y) lại sẵn sàng sử dụng đòn bẩy tài chính để sớm sở hữu tài sản và tận dụng cơ hội đầu tư.
Nhiều người trẻ hiện nay không chỉ xem việc mua nhà là nhu cầu an cư, mà còn là một chiến lược tài chính dài hạn. Họ chấp nhận vay vốn để vừa sở hữu bất động sản, vừa phân bổ nguồn lực vào các kênh sinh lời khác như chứng khoán hoặc vàng.
Chị Thảo chia sẻ: “Tôi xem đây là cơ hội. Nếu đầu tư tốt, lợi nhuận có thể cao hơn lãi vay”, đồng thời chị cũng đang phân bổ danh mục vào cổ phiếu và vàng.
Bên cạnh đó, xu hướng sống độc lập ngày càng phổ biến cũng góp phần gia tăng nhu cầu nhà ở, dần thay thế mô hình gia đình nhiều thế hệ như trước đây.
Rủi ro lãi suất và nợ xấu gia tăng
Dù mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở, làn sóng vay thế chấp cũng kéo theo không ít rủi ro đối với người vay và thị trường. Khi các gói ưu đãi lãi suất kết thúc, nhiều khoản vay chuyển sang mức lãi suất thả nổi cao hơn, khiến số tiền trả góp hàng tháng có thể tăng tới 30-50%, tạo áp lực đáng kể lên tài chính cá nhân, đặc biệt trong bối cảnh chi phí sinh hoạt leo thang.
Trước những diễn biến này, Ngân hàng Nhà nước đã bắt đầu siết tăng trưởng tín dụng, đặt mục tiêu khoảng 15% cho năm 2026 nhằm kiểm soát rủi ro nợ xấu sau giai đoạn tăng trưởng nóng.
Đồng thời, các tổ chức xếp hạng tín nhiệm quốc tế cũng cảnh báo việc tín dụng mở rộng nhanh có thể làm gia tăng hoạt động đầu cơ, đẩy giá tài sản lên cao và tiềm ẩn nguy cơ điều chỉnh mạnh trong tương lai.
Thị trường chững lại nhưng nhu cầu vẫn lớn
Dữ liệu gần đây cũng cho thấy, thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại trong ngắn hạn, khi lượng giao dịch giảm trong quý đầu năm. Tuy nhiên, tính chung cả năm, tổng số giao dịch vẫn tăng, phản ánh nhu cầu thực trên thị trường vẫn duy trì ở mức cao.
Trước tình hình này, Chính phủ đang triển khai nhiều giải pháp nhằm ổn định thị trường, bao gồm phát triển nhà ở xã hội, ưu đãi cho người mua nhà lần đầu và đề xuất đánh thuế đối với hoạt động đầu cơ bất động sản.
Sự gia tăng mạnh của vay thế chấp cũng cho thấy một bước chuyển đáng chú ý trong cấu trúc thị trường và hành vi tài chính của người dân. Tuy vậy, trong khi lãi suất còn biến động và giá nhà duy trì ở mức cao, việc sử dụng đòn bẩy tài chính đòi hỏi sự cân nhắc thận trọng.
Theo giới chuyên gia khuyến nghị, người mua cần đánh giá kỹ khả năng trả nợ trong dài hạn, tránh phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá tài sản hoặc thu nhập trong tương lai.
Về dài hạn, việc phát triển một thị trường tài chính lành mạnh, kiểm soát đầu cơ và gia tăng nguồn cung nhà ở phù hợp sẽ là yếu tố then chốt để đảm bảo sự ổn định bền vững cho thị trường bất động sản Việt Nam.
