Chợ giá – Trong khi giá nhà liên tục leo thang và ngày càng vượt xa khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình, phát triển nhà ở cho thuê đang được xem là một hướng đi quan trọng nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở của hàng triệu người dân.
Không chỉ mang lại giải pháp thiết thực cho nhóm thu nhập thấp và trung bình trong ngắn hạn, mô hình này còn được kỳ vọng sẽ góp phần đa dạng hóa nguồn cung nhà ở, giảm áp lực sở hữu nhà bằng mọi giá và từng bước xây dựng một thị trường bất động sản cân bằng, ổn định, bền vững hơn trong dài hạn.
Khi giấc mơ an cư ngày càng xa tầm với
Từ nhiều thế hệ, việc sở hữu một ngôi nhà luôn được xem là một trong những mục tiêu quan trọng nhất của các gia đình Việt Nam. Bởi, ngôi nhà không chỉ là nơi sinh sống mà còn mang ý nghĩa biểu tượng cho sự ổn định, an toàn và thành công về mặt tài chính. Chính vì vậy, quan niệm đề cao việc sở hữu nhà ở vẫn tiếp tục ảnh hưởng sâu sắc đến cách nhìn nhận của xã hội đối với vấn đề nhà ở.
Tuy nhiên, nhà ở không chỉ là một khát vọng mang tính cá nhân mà còn là một quyền cơ bản của công dân. Theo Điều 22 Hiến pháp năm 2013, công dân có quyền cư trú hợp pháp và Nhà nước có trách nhiệm tạo điều kiện để người dân thực hiện quyền này.
Tuy nhiên, trước tình hình hiện nay, khi khả năng tiếp cận nhà ở của một bộ phận lớn người dân ngày càng trở nên khó khăn, câu hỏi được đặt ra là liệu mô hình phát triển nhà ở hiện tại có còn đáp ứng hiệu quả mục tiêu bảo đảm quyền cư trú cho mọi người dân như đã được đặt ra hay không. Và đây cũng là vấn đề đang thu hút sự quan tâm trong quá trình tìm kiếm các giải pháp phù hợp nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.
Giá nhà tăng nhanh, giấc mơ sở hữu ngày càng xa tầm với
Đối với hàng triệu người dân, đặc biệt tại các đô thị lớn, việc sở hữu một ngôi nhà đang trở thành thách thức ngày càng lớn. Được biết, giá bất động sản tại Hà Nội và TPHCM đã liên tục tăng trong nhiều năm qua, trong khi thu nhập của phần lớn người lao động không theo kịp tốc độ leo thang của giá nhà.
Với nhiều công chức, người lao động, chuyên gia trẻ hay các cặp vợ chồng mới cưới, giấc mơ an cư không còn là mục tiêu có thể hiện thực hóa trong tương lai gần mà đang dần trở thành một khát vọng xa vời.
Khoảng cách ngày càng nới rộng giữa thu nhập và giá nhà cũng đặt ra yêu cầu phải xem xét lại định hướng phát triển của thị trường nhà ở. Thay vì chỉ tập trung vào mục tiêu sở hữu, nhiều ý kiến cho rằng các chính sách nhà ở cần quan tâm nhiều hơn đến khả năng tiếp cận chỗ ở của người dân. Trong đó, phát triển các mô hình nhà ở cho thuê với chi phí hợp lý được xem là một giải pháp đáng chú ý nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế của một bộ phận lớn dân cư.
Nhà ở xã hội vẫn chưa dễ tiếp cận
Trong suốt nhiều năm qua, Việt Nam đã triển khai nhiều chính sách nhằm mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân thông qua các loại hình như nhà ở thương mại, nhà ở xã hội cùng các hình thức mua, thuê và thuê mua. Về mặt chính sách, hệ thống hiện hành đã tạo ra nhiều lựa chọn khác nhau nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của các nhóm dân cư.
Tuy nhiên, trên thực tế, quá trình tiếp cận nhà ở vẫn còn không ít rào cản. Trong đó, khó khăn lớn nhất đến từ vấn đề tài chính. Ngay cả nhà ở xã hội, vốn có mức giá thấp hơn đáng kể so với nhà ở thương mại, vẫn nằm ngoài khả năng tiếp cận của nhiều hộ gia đình thu nhập thấp.
Không ít người không có đủ nguồn tích lũy để thanh toán khoản trả trước, tiền đặt cọc hoặc đáp ứng các điều kiện vay vốn. Dù đã có các chương trình tín dụng ưu đãi, số lượng người thực sự tiếp cận được các nguồn vốn này vẫn còn hạn chế.
Thực trạng đó đã khiến một bộ phận lớn người dân rơi vào tình thế khó khăn khi không đủ khả năng mua nhà ở thương mại nhưng cũng gặp trở ngại trong việc tiếp cận nhà ở xã hội, làm gia tăng khoảng cách giữa nhu cầu nhà ở thực tế và khả năng đáp ứng của thị trường.
Nhà ở cho thuê trở thành giải pháp thực tế hơn
Trong khi khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng trở thành thách thức đối với nhiều người dân, nhà ở cho thuê đang cho thấy vai trò ngày càng quan trọng. Khác với mô hình sở hữu nhà ở. Hình thức thuê nhà có thể đáp ứng nhu cầu chỗ ở ngay lập tức mà không đòi hỏi người dân phải chuẩn bị một khoản tài chính lớn ngay từ đầu.
Đây được xem là giải pháp phù hợp đối với những người cần một nơi ở ổn định trong hiện tại, thay vì phải chờ đợi trong thời gian dài mới có cơ hội sở hữu nhà.
Bên cạnh việc đáp ứng nhu cầu an cư trước mắt, nhà ở cho thuê còn giúp giảm bớt áp lực tài chính cho các hộ gia đình trong giai đoạn đầu lập nghiệp, đồng thời tạo điều kiện linh hoạt hơn trong việc lựa chọn nơi ở phù hợp với công việc và điều kiện sinh hoạt.
Chuyển hướng chính sách nhà ở để đáp ứng nhu cầu thực tế
Những động thái gần đây cho thấy, các nhà hoạch định chính sách đang bắt đầu nhìn nhận rõ hơn vai trò của nhà ở cho thuê trong việc giải quyết bài toán an cư cho người dân.
Tại Hà Nội, các dự án nhà ở cho thuê thí điểm dự kiến sẽ được khởi công từ tháng 6/2026. Song song với đó, thành phố đang triển khai 90 dự án nhà ở xã hội với khoảng 80.800 căn hộ. Riêng trong năm nay, Hà Nội dự kiến khởi công 41 dự án nhà ở xã hội mới, cung cấp hơn 27.400 căn hộ.
Đáng chú ý, lãnh đạo thành phố đã công khai đề cập đến việc chuyển từ tư duy tập trung vào quyền sở hữu sang tư duy chú trọng mục đích sử dụng nhà ở. Đây được xem là một thay đổi đáng kể trong cách tiếp cận chính sách.
Trong suốt nhiều thập kỷ, việc sở hữu nhà luôn được xem là đích đến cuối cùng của các chính sách nhà ở. Tuy nhiên, ngày càng có nhiều quan điểm cho rằng nhà ở trước hết phải đáp ứng nhu cầu cư trú của người dân trước khi được xem như một loại tài sản đầu tư.
Tác động của mô hình nhà ở cho thuê cũng không chỉ giới hạn tại các đô thị lớn. Hiện nay, Việt Nam đã có hơn 430 khu công nghiệp với trên 4,1 triệu lao động, nhưng vấn đề nhà ở cho công nhân vẫn là một trong những thách thức lớn gắn liền với quá trình công nghiệp hóa. Ước tính từ 70-80% công nhân đang thuê trọ bên ngoài khu công nghiệp, chủ yếu tại các khu nhà trọ tư nhân với điều kiện sinh hoạt còn nhiều hạn chế.
Tại TPHCM, dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Phát triển thành phố cũng cho thấy, nhu cầu đáng kể đối với nhà ở cho thuê. Theo khảo sát, nhu cầu thuê mua chiếm 68,1%, mua chiếm 26% và thuê chiếm 5,9% trong tổng nhu cầu nhà ở xã hội. Trong nhóm có nhu cầu thuê dài hạn, người lao động hưởng lương chiếm tới 82%, trong khi sinh viên chiếm khoảng 14%.
Những số liệu này đã cho thấy tiềm năng lớn của thị trường nhà ở cho thuê nếu có nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Bên cạnh đó, sự thay đổi trong quan niệm về nhà ở của thế hệ trẻ cũng đang tạo thêm động lực cho mô hình này phát triển. Nhiều người thuộc thế hệ Z hiện ưu tiên sự linh hoạt trong công việc, nơi ở và phong cách sống, đồng thời đề cao yếu tố tiện lợi, khả năng chi trả và tính cơ động hơn là chỉ tập trung vào mục tiêu sở hữu nhà.
Đó cũng là một trong những lý do Hà Nội đang xem xét nâng tỷ lệ căn hộ cho thuê trong các dự án nhà ở xã hội lên mức 20-30%, tùy theo đặc điểm của từng dự án, nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu thực tế của các nhóm dân cư khác nhau.
Phát triển nhà ở cho thuê và những lợi ích cho nền kinh tế
Việc phát triển nhà ở cho thuê không chỉ mang ý nghĩa an sinh xã hội mà còn có thể tạo ra nhiều tác động tích cực đối với nền kinh tế. Nguồn cung nhà ở với chi phí hợp lý giúp người lao động có điều kiện sinh sống gần nơi làm việc hơn, qua đó góp phần ổn định lực lượng lao động và nâng cao sức hấp dẫn của các đô thị cũng như khu công nghiệp đối với các nhà đầu tư.
Đồng thời, việc mở rộng các lựa chọn nhà ở ngoài hình thức sở hữu cũng giúp thị trường trở nên cân bằng hơn, tạo thêm sự linh hoạt để người dân lựa chọn nơi ở phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu ở từng giai đoạn của cuộc sống.
Một lợi ích đáng chú ý khác chính là khả năng hạn chế các hoạt động đầu cơ. Khi chính sách nhà ở được định hướng nhiều hơn vào nhu cầu sử dụng thực tế, thị trường có thể giảm bớt xu hướng tích lũy bất động sản như một công cụ đầu tư, từ đó đưa nhà ở trở về đúng chức năng cốt lõi là phục vụ nhu cầu cư trú của người dân.
Tuy vậy, dù sở hữu nhiều tiềm năng, thị trường nhà ở cho thuê vẫn đang đối mặt với không ít thách thức. Được biết, rào cản lớn nhất nằm ở bài toán hiệu quả kinh tế. Khác với các dự án bán nhà truyền thống, các dự án cho thuê thường có thời gian hoàn vốn kéo dài, có thể lên tới 15-20 năm.
Điều này khiến nhiều doanh nghiệp còn thận trọng khi tham gia, đặc biệt trong khi chi phí vốn và lãi suất vay thương mại vẫn ở mức tương đối cao. Nếu thiếu các cơ chế hỗ trợ phù hợp, việc thu hút nguồn lực từ khu vực tư nhân vào lĩnh vực này sẽ gặp nhiều khó khăn.
Trong khi đó, vai trò của Nhà nước trong giai đoạn đầu được đánh giá là đặc biệt quan trọng. Nguồn vốn công cần đóng vai trò vốn mồi, trong khi các chính sách đất đai cần tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai các dự án nhà ở cho thuê. Ngoài ra, các gói tín dụng ưu đãi, chính sách miễn giảm thuế và thủ tục hành chính đơn giản cũng cần được thực hiện đồng bộ nhằm nâng cao sức hấp dẫn của mô hình này đối với nhà đầu tư.
Song song với các chính sách hỗ trợ, khung pháp lý dành cho nhà ở cho thuê cũng cần tiếp tục được hoàn thiện. Hiện nay, hệ thống pháp luật đã có những quy định tương đối rõ ràng đối với nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ và nhà ở tái định cư.
Tuy nhiên, thị trường nhà ở cho thuê vẫn thiếu một khuôn khổ pháp lý đầy đủ để tạo niềm tin cho nhà đầu tư và hỗ trợ sự phát triển bền vững trong dài hạn.
Khi thuê nhà không còn là lựa chọn tạm thời
Thách thức lớn nhất đối với sự phát triển của thị trường nhà ở cho thuê có lẽ không chỉ nằm ở yếu tố tài chính hay khung pháp lý mà còn ở nhận thức xã hội.
Trong suốt nhiều năm qua, khát vọng sở hữu nhà ở đã trở thành một giá trị ăn sâu trong tâm lý của nhiều gia đình Việt Nam. Đối với không ít người, việc sở hữu một ngôi nhà vẫn được xem là biểu tượng của sự ổn định và thành công.
Tuy nhiên, trong một thị trường nhà ở hiện đại, sở hữu và thuê nhà không nên được nhìn nhận như hai lựa chọn đối lập, mà là hai hình thức bổ trợ cho nhau, đáp ứng những nhu cầu khác nhau của người dân ở từng giai đoạn cuộc sống. Vì vậy, bên cạnh việc hoàn thiện cơ chế chính sách và khung pháp lý, nâng cao nhận thức xã hội về vai trò của nhà ở cho thuê cũng là một nhiệm vụ quan trọng.
Nhìn về dài hạn, nhà ở cho thuê không nên chỉ giới hạn trong phạm vi các dự án nhà ở xã hội. Việc khuyến khích phát triển các mô hình cho thuê trong phân khúc nhà ở thương mại có giá phù hợp có thể mở rộng cơ hội tiếp cận chỗ ở cho những người không thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng vẫn chưa đủ khả năng mua nhà. Điều này không chỉ giúp đáp ứng tốt hơn nhu cầu thực tế của thị trường mà còn góp phần hình thành một hệ thống nhà ở đa dạng, cân bằng và linh hoạt hơn, nơi người dân có nhiều lựa chọn phù hợp với điều kiện và hoàn cảnh của mình.
Trong khi giá nhà ngày càng vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, phát triển nhà ở cho thuê có lẽ không còn đơn thuần là một giải pháp bổ sung. Với vai trò đáp ứng nhu cầu cư trú trước mắt, mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở và tạo thêm lựa chọn cho người dân, mô hình này đang dần trở thành một trong những hướng đi cần thiết nhằm góp phần bảo đảm quyền tiếp cận nhà ở cho người dân Việt Nam trong giai đoạn tới.
