Chợ giá – Năm 2025 đang khép lại với hàng loạt diễn biến gây sửng sốt trên thị trường bất động sản Úc. Từ lãi suất giảm nhanh, lạm phát tăng đột biến cho đến giá nhà leo thang trên toàn quốc, tất cả đã tạo nên một năm mà giới phân tích gọi là “không thể dự đoán”.
Lãi suất giảm khiến người dân thở phào, nhưng chỉ trong chốc lát
Theo tiến sĩ Nicola Powell – Giám đốc nghiên cứu và kinh tế của Domain, nhận định: “Đây là một năm đầy biến động mà gần như không ai có thể dự đoán. Những cú xoay chuyển của lãi suất và lạm phát đã thay đổi toàn bộ kỳ vọng của thị trường chỉ trong vài tháng.”
Được biết, lần cắt giảm lãi suất đầu tiên sau hơn bốn năm vào tháng 2/2025 đã giúp giảm áp lực vay mua nhà. Tiếp đó, đợt giảm lãi suất thứ hai vào tháng 5 lại càng củng cố niềm tin của người mua, thậm chí tạo tâm lý lạc quan thận trọng trong nhóm người mua nhà lần đầu.
Tuy nhiên, cú sốc xảy ra khi lạm phát tăng mạnh trong tháng 10, chính thức chạm mốc 3,8%, vượt xa dự báo của Ngân hàng Dự trữ Australia (RBA). Hiện, tình trạng lạm phát lõi đã tăng lên 3,3%, khiến khả năng có thêm các đợt giảm lãi suất trong năm 2026 trở nên mờ mịt.
Tiến sĩ Powell gọi đây là “Nghịch lý năm 2025” – Lãi suất giảm giúp vay dễ hơn, nhưng giá nhà tăng quá nhanh khiến khả năng chi trả tệ hơn so với 2024.
Theo bà, nhiều người mua nhà cảm thấy nhẹ nhõm hơn về khoản vay, nhưng lại thất vọng vì giá nhà vượt xa tầm với chỉ trong vài tháng.
Bên cạnh đó, sự tăng giá điện, thực phẩm và chi phí sinh hoạt cũng đã đẩy nhiều hộ gia đình trở lại trạng thái lo ngại. Đồng thời, Cơ quan quản lý thận trọng Úc quyết định áp trần tỷ lệ nợ trên thu nhập nhằm ngăn chặn rủi ro tín dụng – động thái được nhận định sẽ tác động trực tiếp đến nhóm người vay mua nhà lần đầu.
Giá nhà tăng mạnh nhất trong nhiều năm, vượt xa mức tiết kiệm từ lãi suất
Theo báo cáo tổng kết năm 2025 của Domain cho biết, lãi suất giảm mang lại lợi ích ngắn hạn cho người đi vay – khoảng 74.000 AUD cho một hộ gia đình trung bình.
Tuy nhiên, phần lớn khoản “tiết kiệm” này nhanh chóng bị xóa sạch do giá nhà tăng mạnh. Theo Domain cho biết, giá nhà tại các thành phố thủ phủ dự kiến tăng 9% trong năm, trong khi giá căn hộ cũng tăng khoảng 7%. Đây đồng thời là quý thứ 11 liên tiếp thị trường ghi nhận tăng trưởng, đánh dấu chuỗi tăng giá mạnh nhất trong nhiều năm trở lại đây. Nhưng, phần lớn số tiền “tiết kiệm” này đã bị giá nhà tăng vọt nuốt trọn.
Ngoài ra, tiến sĩ Shane Oliver – chuyên gia kinh tế trưởng của AMP, cũng đánh giá: “Điều bất ngờ lớn nhất là tốc độ bật tăng của giá nhà ngay khi lãi suất bắt đầu giảm. Sức nóng của Brisbane, Adelaide và Perth đặc biệt gây ngạc nhiên – chúng tôi dự đoán sự hạ nhiệt, nhưng điều đó đã không xảy ra.”
Nhà đầu tư quay trở lại, thị trường nóng hơn dự đoán
Một trong những diễn biến đáng chú ý nhất của năm 2025 chính là làn sóng quay trở lại mạnh mẽ của nhà đầu tư sau đợt giảm lãi suất đầu tiên. Chỉ trong hai quý, giá trị vay của nhóm này đã tăng hơn 20%. Thị phần nhà đầu tư trong tổng nguồn tài chính nhà ở mới cũng vượt ngưỡng 40% – mức cao nhất trong suốt một thập kỷ.
Theo bà Anna Porter – định giá viên và sáng lập Suburbanite, nhận xét: “Hoạt động của nhà đầu tư mạnh hơn nhiều so với dự báo. Điều này giúp giải quyết phần nào tình trạng thiếu nhà cho thuê, nhưng cũng góp phần đẩy giá nhà lên cao.”
Tâm lý FOMO quay trở lại khi thị trường khan hiếm nhà ở
Chương trình Bảo lãnh Nhà ở Lần đầu (được mở rộng từ ngày 1/10) đã giúp hàng nghìn người trẻ có cơ hội bước chân vào thị trường bất động sản. Tuy vậy, các chuyên gia cũng cảnh báo rằng, nếu lãi suất tăng trở lại vào năm 2026, đây sẽ là nhóm chịu tác động nặng nề nhất.
Được biết, việc mua nhà trong giai đoạn giá đang ở mức đỉnh cũng có thể khiến áp lực tài chính của họ gia tăng đáng kể trong những năm tới.
Theo ông Shane Oliver nhận xét: “Tình trạng thiếu nhà ở và tâm lý FOMO tiếp tục đẩy giá nhà lên. Việc mở rộng chương trình Bảo đảm Nhà ở Đầu tiên càng làm giá bị thổi lên, dù mục tiêu ban đầu là cải thiện khả năng chi trả.”
