Chợ giá – Giá nhà tại Úc tiếp tục leo thang trong năm 2026, tạo thêm áp lực cho người mua và người thuê trong khi chi phí sinh hoạt tăng cao. Theo chỉ số giá nhà toàn quốc của PropTrack, giá nhà trung bình toàn quốc đã tăng 8,4% trong năm (tính đến tháng 1/2026), lên mức 883.000 AUD – tiệm cận các mốc cao kỷ lục mới.
Trước tình hình đó, hàng loạt thay đổi chính sách lớn về tín dụng, xây dựng, thuế và quyền lợi người thuê sẽ chính thức có hiệu lực trong năm nay. Dưới đây là 9 thay đổi đáng chú ý có thể tác động trực tiếp đến hàng triệu hộ gia đình.
Siết chặt cho vay thế chấp
Từ đầu năm 2026, các quy định mới của Cơ quan Quản lý Thận trọng Australia (APRA) sẽ chính thức có hiệu lực trên phạm vi toàn quốc, áp dụng cho cả người mua nhà để ở lẫn nhà đầu tư. Theo đó, các ngân hàng sẽ không được phép phân bổ quá 20% tổng số khoản vay mua nhà mới cho nhóm khách hàng có tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) từ 6 lần trở lên.
Động thái này nhằm hạn chế rủi ro tài chính trong bối cảnh giá nhà tăng mạnh, khiến nhiều người vay có xu hướng vượt quá khả năng chi trả thực tế. Chủ tịch APRA – ông John Lonsdale, cũng cảnh báo rủi ro có thể gia tăng nhanh chóng khi lãi suất ở mức thấp hoặc tiếp tục giảm, từ đó kích thích cạnh tranh cho vay giữa các ngân hàng và kéo theo nguy cơ nới lỏng tiêu chuẩn tín dụng.
Theo đánh giá của giới chuyên gia, quy định mới có thể khiến nhóm người mua nhà lần đầu và các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao gặp nhiều trở ngại hơn trong việc tiếp cận vốn. Tuy nhiên, về dài hạn, đây được xem là bước đi cần thiết nhằm củng cố và bảo vệ sự ổn định của hệ thống tài chính.
Đẩy nhanh xây dựng nhà ở
Hiện, chính phủ liên bang đang tiến hành đẩy mạnh kế hoạch bán các khu đất quy mô lớn do lực lượng quốc phòng quản lý để phát triển nhà ở mới, coi đây là một phần quan trọng trong mục tiêu xây dựng hàng triệu căn nhà trong thập kỷ tới nhằm giảm áp lực nguồn cung trên thị trường.
Tại New South Wales, chính quyền bang đã công bố cơ chế miễn trừ tạm thời đối với giấy phép khai thác nước ngầm – một trong những vướng mắc khiến nhiều dự án bị đình trệ suốt nhiều tháng. Động thái này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nút thắt thủ tục, giúp tiến độ triển khai được đẩy nhanh hơn.
Trong khi đó, South Australia cũng công bố sáu kế hoạch phát triển mới, xác định các địa điểm dự kiến xây dựng 43.000 căn nhà trong nhiều thập kỷ tới, qua đó mở rộng quỹ đất cho phát triển đô thị.
Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia, dù việc cải cách thủ tục hành chính là bước đi cần thiết, tình trạng thiếu hụt lao động trong ngành xây dựng cùng chi phí vật liệu ở mức cao vẫn sẽ là thách thức đáng kể trong ngắn hạn.
Cải cách đấu giá tại Victoria
Victoria dự kiến ban hành luật mới vào cuối năm 2026 nhằm tăng cường tính minh bạch trong hoạt động đấu giá bất động sản, trong khi thị trường xuất hiện nhiều tranh cãi liên quan đến cách thức chào giá.
Theo đề xuất, các đại lý sẽ phải công bố giá sàn của người bán ít nhất 7 ngày trước phiên đấu giá hoặc ngày bán cố định. Được biết, quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng “underquoting” – chào giá thấp hơn đáng kể so với mức kỳ vọng thực tế để thu hút người mua tham gia.
Tuy nhiên, Real Estate Institute of Victoria (REIV) đã đưa ra phương án thay thế. Theo đó, yêu cầu giá sàn phải nằm trong biên độ 10% so với giá chào bán và được xác nhận trước 3 ngày làm việc.
Cuộc tranh luận giữa chính quyền và giới môi giới đã phản ánh nỗ lực tìm kiếm sự cân bằng giữa mục tiêu minh bạch hóa thị trường và đảm bảo hiệu quả của các giao dịch bất động sản.
Trợ cấp mua nhà sắp hết hạn
Một số chương trình hỗ trợ tài chính dành cho người mua nhà sẽ lần lượt kết thúc trong năm 2026, động thái có thể khiến chi phí sở hữu nhà ở tăng lên đối với nhiều người.
Tại Queensland, chương trình First Home Owner Grant (FHOG) trị giá 30.000 AUD dành cho người mua nhà lần đầu hoặc xây nhà mới sẽ hết hạn vào tháng 6/2026. Trong khi đó, tại Victoria, ưu đãi thuế trước bạ áp dụng cho căn hộ, nhà phố và chung cư mua theo hình thức xây dựng dở dang cũng chỉ được duy trì đến tháng 10/2026.
Dù vậy, tiền lệ cũng cho thấy không ít chương trình hỗ trợ từng được gia hạn khi đến thời điểm kết thúc. Gần đây nhất, Lãnh thổ Bắc Úc đã quyết định kéo dài chương trình trợ cấp xây dựng HomeGrown đến tháng 9/2027, mở ra khả năng các chính sách tương tự có thể tiếp tục được xem xét trong thời gian tới.
Tăng quyền lợi cho người thuê nhà
Hiện, có khoảng một phần ba hộ gia đình tại Úc đang thuê nhà và trong năm 2026, các cải cách pháp lý tiếp tục được triển khai theo hướng tăng cường bảo vệ quyền lợi cho nhóm này.
Victoria dự kiến trở thành bang đầu tiên áp dụng chương trình tiền đặt cọc thuê nhà có thể chuyển nhượng, cho phép người thuê chuyển khoản tiền đặt cọc từ hợp đồng cũ sang hợp đồng mới mà không phải ứng trước thêm hàng nghìn AUD. Chính sách này được kỳ vọng sẽ giảm bớt gánh nặng tài chính khi người thuê chuyển chỗ ở.
Tại Tasmania, luật mới sẽ trao thêm quyền cho người thuê trong vấn đề nuôi thú cưng, đưa tiểu bang này ngang bằng với các khu vực pháp lý khác trên cả nước.
Những cải cách nêu trên nằm trong khuôn khổ thỏa thuận đạt được giữa chính phủ liên bang, các bang và vùng lãnh thổ tại Nội các Quốc gia năm 2023, thể hiện nỗ lực phối hợp nhằm hoàn thiện khung pháp lý về thị trường cho thuê nhà.
Tranh luận về giảm miễn thuế lãi vốn (CGT)
Chính sách giảm 50% thuế thu nhập từ lãi vốn (Capital Gains Tax discount) – áp dụng cho tài sản nắm giữ trên 12 tháng, đang trở thành tâm điểm tranh luận trước kỳ ngân sách liên bang tháng 5.
Theo phân tích của Parliamentary Budget Office, chính sách hiện tại có thể khiến ngân sách thất thu 247 tỷ AUD trong 10 năm tới.
Bên cạnh đó, một số nhà kinh tế và công đoàn cũng kêu gọi cắt giảm mức ưu đãi để giảm động lực đầu cơ bất động sản. Ngược lại, giới đầu tư cảnh báo thay đổi đột ngột có thể ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường cho thuê và giá nhà.
Hiện, vẫn chưa có xác nhận chính thức về việc điều chỉnh chính sách này trong năm 2026.
Thị trường nhà ở tại Úc năm 2026
Trong khi giá nhà vẫn không ngừng leo thang, các chính sách được triển khai trong năm 2026 phản ánh xu hướng điều hành theo hướng ba mũi nhọn, vừa siết chặt rủi ro tài chính, vừa thúc đẩy gia tăng nguồn cung, đồng thời tăng cường bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà.
Tuy nhiên, theo giới phân tích cho rằng, bài toán khả năng chi trả vẫn là thách thức lớn nhất của thị trường. Khi mức giá trung bình tiến sát ngưỡng 900.000 AUD, nhiều hộ gia đình trẻ buộc phải kéo dài thời gian tích lũy hoặc chuyển sang phương án thuê nhà dài hạn.
Bên cạnh đó, diễn biến lãi suất của Ngân hàng Dự trữ Úc trong năm nay được xem là yếu tố then chốt, có thể quyết định mức độ sôi động của thị trường trong thời gian tới.
Vì vậy, năm 2026 được nhìn nhận là thời điểm bản lề, có thể định hình lại cán cân lợi ích giữa người mua, nhà đầu tư và người thuê trên thị trường bất động sản Úc.
