Chợ giá – Sydney – thành phố nổi tiếng với vẻ đẹp lộng lẫy, bến cảng kiều diễm và đời sống sôi động, đang lặng lẽ trở thành “thủ phủ bị đánh giá thấp”. Không phải vì thiếu sự hiện diện hay tầm ảnh hưởng, mà bởi sự bóp méo trong cách định giá bất động sản đang bóp nghẹt người mua.
Định giá quảng cáo thấp nhưng lại bán giá “trên mây”
Tại Marrickville, một căn hộ có giá tham khảo 1,1 triệu USD, được bán ngay tại phiên đấu giá với giá hơn 1,5 triệu USD – tức cao hơn 300.000 USD so với giá tham khảo.
Theo Reece Coleman – chuyên viên môi giới mua nhà, cho biết: “Đại lý bán thường niêm yết giá thấp hơn kỳ vọng thực tế từ 15 – 20% nhằm thu hút càng nhiều người mua càng tốt, biết rõ nhiều khách thân chủ ông không bao giờ đủ tiền để mua bất động sản đó.
Dữ liệu điều tra về giá nhà trong suốt 18 tháng qua
Theo một cuộc điều tra kéo dài 18 tháng bởi Sydney Morning Herald và The Age cho biết, tổng cộng có 10.772 giao dịch đấu giá ở Sydney được phân tích so với giá hướng dẫn:
- 50% các bất động sản được bán cao hơn ít nhất 10% so với giá hướng dẫn.
- Tại Marrickville, có đến 77% giao dịch vượt giá hướng dẫn ít nhất 10%; mức trung bình là 227.000 USD, tương đương 17% vượt giá hướng dẫn.
- Một ngôi nhà ở Marrickville được niêm yết giá 2 triệu USD, nhưng lại bị bán với giá 2,91 triệu USD – cao hơn 45%.
- 16% giao dịch vượt giá hướng dẫn từ 20% trở lên, còn 473 ngôi nhà vượt 30% hoặc hơn.
Tuy nhiên, những con số này chưa chắc đã là bằng chứng nguyên nhân cố ý, nhưng nó cũng đã phản ánh một thực tế, đó là người mua đang phải đối mặt với cạnh tranh khốc liệt và sự bất định từ các quy định pháp lý lỏng lẻo.
“Khoảng tạm cho phép” 10% hay đạo đức bị thách thức?
Luật Đạo luật Đại lý Bất động sản và Chứng khoán NSW quy định giá hướng dẫn phải là “ước tính hợp lý về giá bán có thể có” và mức đệm ±10% được chấp nhận. Thế nhưng, trong thực tế, thì nhiều đại lý đã lách luật bằng cách quảng bá giá thấp hơn đơn giản để “bắt chước đối thủ”.
Theo ông Tim McKibbin – CEO Viện Bất động sản NSW, cảnh báo: “Người mua nên thuê đại lý có năng lực, còn đại lý thì nên dự đoán giá gần với thị trường thực tế hơn ±10%”, vì thị trường không cần sự “đặt cược mạo hiểm” của giới môi giới.
Tuy nhiên, lại có một thực trạng đáng buồn rằng, 9/10 bất động sản đấu giá được đều bán vượt so với giá hướng dẫn.
Người dân điêu đứng
Nhiều người mua đã chi hàng nghìn đô la cho kiểm tra tòa nhà, côn trùng, pháp lý – nhưng cuối cùng bị từ chối xuất giá. Và trường hợp của cô Elloura Rissel là một ví dụ, khi cô đã hai lần tham gia đấu giá tại Marrickville, nhưng một căn hộ niêm yết 850.000 USD, lời đề nghị 900.000 bị từ chối, căn khác niêm yết 2,35 triệu USD, thì cuối cùng lại đóng giá 2,7 triệu USD.
Ông Peyman Khezr – nhà kinh tế học cho biết, ước tính người dân Úc lãng phí hàng triệu đô mỗi năm do việc định giá thấp lừa gạt – không chỉ riêng iền bạc, mà cả thời gian và tâm lý.
Giải pháp mà ông đề xuất chính là để mức giá dự trữ (reserve price) nằm trong khoảng giá tham chiếu, nhằm giảm sự bất ngờ và tăng sự minh bạch trong giao dịch.
Quy trình mua bán không minh bạch
Cơ quan NSW Fair Trading đã thành lập “Lực lượng đặc nhiệm về dịch vụ bất động sản” nhằm giám sát tình trạng định giá thấp nhà đất. Tuy nhiên, trong suốt 18 tháng tính đến tháng 6/2025, thì lại không có đại lý bất động sản nào bị tước giấy phép vì lý do báo giá thấp.
Đáng chú ý, chỉ duy nhất một trường hợp bị đình chỉ giấy phép là ông Josh Tesolin, do vi phạm lặp đi lặp lại các quy định.
Được biết, trong năm 2025, NSW Fair Trading tiến hành kiểm tra 162 bất động sản và hiện có 21 cuộc điều tra vẫn đang được thực hiện.
Trong vòng 2 năm tính đến tháng 6/2025, cơ quan này ghi nhận tổng cộng 284 vi phạm về báo giá thấp. Tuy nhiên, mức phạt áp dụng chỉ là 2.200 USD, con số quá nhỏ so với khoản hoa hồng lên đến 40.000 USD mà đại lý có thể thu được từ mỗi giao dịch.
Theo Mulligan – đại lý chuyển sang đại diện người mua, chia sẻ: “Nếu bán trung thực, thì chẳng ai chú ý đến bạn nếu đối thủ khác chào giá thấp hơn. Nhiều đại lý sẽ cố tình mời người mua yếu tài chính để tạo cảm giác náo nhiệt, rồi lấy kết quả vượt mức để tự PR và khoe thành tích”.
