Chợ giá – Bắc Kinh vừa qua đã khởi động kế hoạch cứu trợ thị trường bất động sản đầy tham vọng nhất từ trước đến nay, động thái mà các nhà đầu tư đã mong đợi từ lâu. Tuy nhiên, vẫn chưa chắc chắn rằng các biện pháp này sẽ đạt được hiệu quả mong muốn.
Kế hoạch này tập trung vào việc Bắc Kinh áp dụng chính sách đã được thử nghiệm tại một thành phố lớn: yêu cầu các chính quyền địa phương mua lại các căn hộ chưa bán từ các nhà phát triển và chuyển đổi chúng thành nhà ở xã hội. Ngoài ra, gói cứu trợ còn bao gồm việc giảm lãi suất thế chấp và tỷ lệ thanh toán trước. Quan trọng nhất là 300 tỷ nhân dân tệ (41,5 tỷ USD) từ ngân hàng trung ương để hỗ trợ việc mua lại các tài sản chưa bán.
Thông báo được đưa ra ngay sau cuộc họp của Bộ Chính trị vào tháng Tư, cho thấy việc ổn định lĩnh vực bất động sản đã trở thành ưu tiên hàng đầu của Bắc Kinh trong nỗ lực phục hồi nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.
Quy mô kế hoạch cứu trợ bất động sản
Mặc dù kế hoạch này là cần thiết, các chuyên gia cho rằng quy mô hiện tại của nó có thể quá nhỏ để đạt được hiệu quả và có thể gặp vấn đề về nguồn vốn. Theo Goldman Sachs, tổng giá trị của các căn hộ chưa bán, dự án chưa hoàn thiện và đất chưa sử dụng ở Trung Quốc là khoảng 30 nghìn tỷ nhân dân tệ (4,1 nghìn tỷ USD). Để giảm lượng cung nhà ở xuống mức năm 2018, có thể cần hơn 7 nghìn tỷ nhân dân tệ (967 tỷ USD) cho tất cả các thành phố, theo các nhà phân tích của Goldman.
Ngay cả khi nền kinh tế Trung Quốc mở rộng nhanh hơn dự kiến vào đầu năm nay, sự tăng trưởng vẫn bị đè nặng bởi bất động sản, lĩnh vực từng chiếm tới 30% hoạt động kinh tế.
Theo các chuyên gia, việc giải quyết tình trạng dư thừa nhà ở chưa bán chỉ là bước đầu tiên. Về tổng thể, chính phủ cần giải quyết ba vấn đề chính, theo các nhà phân tích của Goldman.
- Đầu tiên : cần cứu trợ các nhà phát triển và giúp họ hoàn thành các căn hộ đã bán trước nhưng chưa hoàn thành, điều mà các biện pháp mới đang nhắm tới. Điều này là quan trọng để duy trì ổn định xã hội tổng thể và ngăn chặn sự suy giảm thêm của doanh số bán nhà mới.
- Bước thứ hai và thứ ba: thúc đẩy nhu cầu nhà ở và giảm thiểu sự suy giảm trong xây dựng bất động sản. Điều này đòi hỏi các biện pháp chi tiết hơn để khôi phục niềm tin của người tiêu dùng và tăng giá nhà.
Những khó khăn trong việc thực hiện cứu trợ bất động sản
Việc huy động nguồn kinh phí
Dù đã có nhiều thông báo, vẫn chưa rõ chính phủ sẽ thực hiện các biện pháp mua lại như thế nào và cần bao nhiêu kinh phí để tài trợ cho việc mua bán. Quan trọng nhất, vẫn thiếu rõ ràng về nguồn vốn cho các chính quyền địa phương vốn đang gặp khó khăn về tài chính.
Vào thứ Sáu, Tao Ling, phó thống đốc của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC), cho biết chương trình cho vay lại có thể hỗ trợ tới 500 tỷ nhân dân tệ (69 tỷ USD) vay ngân hàng để mua lại các tài sản. Tuy nhiên, con số này vẫn nhỏ hơn nhiều so với nhu cầu thực tế. Một số nhà phân tích ước tính rằng cần hàng trăm tỷ USD để giải quyết lượng lớn các căn hộ trống hoặc chưa hoàn thành trên khắp đất nước.
Ting Lu, chuyên gia kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Nomura, cho biết chỉ riêng việc hoàn thành xây dựng các căn hộ đã bán trước sẽ cần ít nhất 3,2 nghìn tỷ nhân dân tệ (442 tỷ USD). Ông ước tính hiện có khoảng 20 triệu căn hộ đã bán trước nhưng vẫn chưa được xây dựng.
Helen Qiao, chuyên gia kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Bank of America, cho rằng quy mô tài trợ tối đa 500 tỷ nhân dân tệ là “khá thấp”. Nếu không mở rộng thêm, kế hoạch này khó có thể tạo ra sự khác biệt đáng kể đối với lượng tồn kho các căn hộ trống hoặc chưa hoàn thành, bà nói thêm.
Vấn đề về nguồn vốn
Cũng chưa rõ các chính quyền địa phương nợ nần sẽ lấy nguồn vốn từ đâu, ngoài các khoản tiền tương đối nhỏ mà PBOC đang truyền qua các ngân hàng nhà nước. Bộ Nhà ở cho biết các chính quyền địa phương có thể chỉ đạo các doanh nghiệp nhà nước địa phương mua lại một số căn hộ chưa bán từ các nhà phát triển. Nhưng các công ty tài chính của chính quyền địa phương (LGFV), vốn đã mang một lượng lớn nợ “ẩn”, không được phép thực hiện các giao dịch mua này, theo Tao từ PBOC.
Những khó khăn từ môi trường bên ngoài
Môi trường bên ngoài đã trở nên ngày càng khó khăn. Tuần trước, chính phủ Mỹ đã công bố các mức thuế mới đối với Trung Quốc, và có thể được theo sau bởi các hành động tương tự từ Liên minh Châu Âu. Cựu Tổng thống Donald Trump đã đe dọa sẽ áp đặt thuế 60% đối với hàng nhập khẩu từ Trung Quốc nếu ông tái đắc cử. Ước tính rằng các mức thuế đề xuất của Trump có thể cắt giảm tốc độ tăng trưởng của Trung Quốc tới 0,9%.
“Các biện pháp cứu trợ này không phải là yếu tố thay đổi cuộc chơi cho thị trường nhà ở ở các thành phố cấp thấp, nơi có khả năng vẫn sẽ gặp khó khăn,” Michelle Lam và Wei Yao, các chuyên gia kinh tế về Trung Quốc tại Société Générale, cho biết trong một ghi chú nghiên cứu vào thứ Hai.
Họ cũng cho rằng kế hoạch cứu trợ cần được mở rộng với nhiều chính sách chi tiết hơn được công bố. Nhưng điều quan trọng nhất là Bắc Kinh đã có những bước đi mạnh mẽ, điều này sẽ giúp ổn định kỳ vọng. Nhìn từ góc độ dài hạn, kế hoạch này có thể giảm rủi ro Trung Quốc rơi vào “vòng xoáy giảm phát” giống như Nhật Bản đã từng.
Không có bình luận.
Bạn có thể trở thành người đầu tiên để lại bình luận.