Cuộc khủng hoảng tài sản của Trung Quốc đang lan rộng khắp thế giới

Chợ giá – Cuộc khủng hoảng tài sản của Trung Quốc đang gây ra tác động không chỉ trong nước mà còn lan rộng ra khắp thế giới, khi các nhà đầu tư Trung Quốc và các chủ nợ của họ đang đẩy mạnh việc bán các tài sản bất động sản trên toàn cầu để thu hồi tiền mặt. Việc này diễn ra trong bối cảnh cuộc khủng hoảng tài sản ngày càng trầm trọng tại Trung Quốc, khi rủi ro đổ tiền vào thị trường đang suy thoái đã vượt qua mức đáng lo ngại.

Chủ tịch Tập đoàn Starwood Capital – Barry Sternlicht cho biết vào tuần trước rằng sự sụt giảm trên toàn thế giới do chi phí đi vay tăng cao đã xóa sạch hơn 1 nghìn tỷ USD giá trị tài sản văn phòng. Tuy nhiên, tổng thiệt hại vẫn chưa được xác định vì có quá ít tài sản được bán, khiến các nhà thẩm định có rất ít dữ liệu gần đây để tiếp tục. Các giao dịch bất động sản thương mại đã hoàn tất trên toàn cầu đã giảm xuống mức thấp nhất trong một thập kỷ vào năm ngoái, với việc chủ sở hữu không muốn bán các tòa nhà với giá chiết khấu cao.

Các cơ quan quản lý và thị trường lo ngại rằng tình trạng bế tắc này có thể che giấu những khoản lỗ lớn, chưa thực hiện, gây rắc rối cho cả ngân hàng, những người đã đẩy mạnh hoạt động cho vay truyền thống trong kỷ nguyên tiền rẻ và chủ sở hữu tài sản.

Cộng đồng New York Bancorp hiện đã chạm mức thấp nhất trong 27 năm vào thứ Ba sau khi cắt giảm cổ tức và dự trữ dự trữ một phần vì tín dụng bất động sản gặp khó khăn. Ngân hàng Trung ương Châu Âu lo ngại rằng các ngân hàng trong khu vực đã quá chậm trong việc định giá các khoản vay và Cơ quan Quản lý Tài chính của Vương quốc Anh sẽ xem xét định giá trên các thị trường tư nhân, bao gồm cả bất động sản.

Giờ đây, một loạt tài sản mới ở nước ngoài được mua lại trong nỗ lực mở rộng kéo dài hàng thập kỷ của Trung Quốc đang bắt đầu được tung ra thị trường khi các chủ nhà và nhà phát triển quyết định rằng họ muốn có tiền mặt ngay để hỗ trợ hoạt động trong nước và trả nợ – ngay cả khi điều đó đồng nghĩa với việc phải chịu thiệt hại tài chính. . 

Việc Bắc Kinh trấn áp việc vay mượn quá mức đã khiến rất ít nhà phát triển không bị tổn hại, ngay cả những người từng được coi là những tay chơi lớn. Ví dụ, một đơn vị của China Aoyuan Group Ltd. có trụ sở tại Quảng Châu , đang thực hiện kế hoạch tái cơ cấu khoản nợ trị giá 6 tỷ USD , đã bán một lô đất ở Toronto với mức chiết khấu khoảng 45% so với giá mua năm 2021 vào cuối năm ngoái, theo nhà cung cấp dữ liệu Altus Group.

Tolu Alamutu – nhà phân tích tín dụng tại Bloomberg Intelligence, cho biết: “Với những người bán có động cơ, việc đóng băng thị trường có thể tan băng, cải thiện tính minh bạch và khả năng khám phá giá cả. Định giá danh mục đầu tư có thể còn giảm hơn nữa.”

Xu hướng dịch chuyển

Với mỗi giao dịch, thị trường sẽ hiểu rõ hơn về tỷ lệ vốn hóa – thước đo lợi nhuận mà một nhà đầu tư sẵn sàng thực hiện một giao dịch. Dữ liệu đó sau đó sẽ được các thẩm định viên sử dụng để định giá các tài sản khác, điều này có thể gây ra sự suy giảm lớn hơn. Kết quả là, chủ nhà có thể phải bơm thêm tiền để khắc phục mọi vi phạm về giá trị cho vay hoặc có nguy cơ bị người cho vay tịch thu tài sản.

Mặc dù cho đến nay chỉ có một lượng nhỏ doanh số bán hàng thuộc sở hữu của người Trung Quốc ở châu Âu – năm ngoái, một tòa nhà văn phòng ở London liên kết với Shimao Group Holdings Ltd. Chủ tịch Wing Mau Hui đã bán với giá chiết khấu khoảng 15% so với đợt mua bán trước đó đã thỏa thuận vào năm 2022. Theo như các chuyên gia nhận định về vấn đề này thì khối lượng đang bắt đầu tăng trở lại.

Chỉ trong tuần này, nhà phát triển bất động sản đang gặp khó khăn Quảng Châu R&F Properties Co. đã đồng ý bán cổ phần của mình trong dự án bất động sản trị giá 1,34 tỷ bảng Anh (1,69 tỷ USD) ở quận Nine Elms của London để đổi lấy một số trái phiếu bằng đô la và 10 pence.

Trong khi đó, một khối văn phòng ở Canary Wharf đang được bán với giá thấp hơn 60% so với giá bán vào năm 2017 sau khi bị một nhà đầu tư Trung Quốc tịch thu. Doanh số bán hàng là một phần của sự phục hồi trong hoạt động thanh lý sau khi một số nhà phát triển bất động sản tạm dừng hoạt động vào năm ngoái để thực hiện các kế hoạch tái cơ cấu.

Carol Hodgson – người đứng đầu bộ phận nghiên cứu bất động sản khu vực Châu Âu tại JPMorgan Asset Management, đã viết vào tháng trước: “Việc khám phá giá sẽ được cải thiện trong suốt cả năm”. Cô nói thêm, điều đó một phần là do “sự gia tăng các tài sản sắp được tung ra thị trường”.

Các nhà đầu tư Trung Quốc đang bán tháo tài sản ở nước ngoài

Đầu tháng này, một khu phát triển cao cấp ở trung tâm Mayfair, một khu vực cao cấp ở phía tây London, đã rơi vào tình trạng quản lý sau khi không trả được nợ. Phần lớn nó thuộc sở hữu của hai công ty đầu tư Trung Quốc, Citic Capital và Cindat, và những ngôi nhà sẽ tiếp tục được tiếp thị cho những người mua tiềm năng thông qua các quản trị viên.

Xa hơn về phía đông ở thủ đô Vương quốc Anh, một người am hiểu vấn đề này nhìn thấy một dự án nhà ở do nhà phát triển Trung Quốc Country Garden Holdings Co. đang gặp khó khăn lên kế hoạch đang thu hút giá thầu dưới 100 triệu bảng Anh. 

Theo một hồ sơ vào tháng 12, công ty con này đã phải chịu khoản phí tổn thất 10,3 triệu bảng Anh vào năm 2022. Trong khi đó, một đơn vị của công ty bất động sản Greenland Holdings Corp. có trụ sở tại Thượng Hải đã gia hạn khoản vay cho một dự án tòa nhà chọc trời ở phía đông London đã vỡ nợ về mặt kỹ thuật vào năm ngoái, một hồ sơ cho thấy.

Doanh số bán hàng cũng đang tăng lên bên ngoài châu Âu, bao gồm cả ở Úc. Chỉ cách đây vài năm, các nhà phát triển Trung Quốc đầy tham vọng mới là những tay chơi lớn ở thị trường địa phương. Bây giờ hầu hết đã ngừng mua và thay vào đó chuyển sang giảm tải các dự án. 

Theo truyền thông địa phương đưa tin thì các thương vụ chuyển nhượng đáng chú ý gần đây bao gồm việc đơn vị Risland của Country Garden bán một khu đất ở ngoại ô Melbourne với giá 250 triệu đô la Úc (163 triệu USD). 

Ngoài ra, dựa trên một báo cáo truyền thông của địa phương khác  thì công ty này gần đây cũng đã thoái vốn một tài sản phát triển ở Sydney với giá khoảng 240 triệu đô la Úc. Guotao Hu, Giám đốc điều hành của Risland Australia cho biết trong một tuyên bố với Bloomberg: “Việc bán một phần lô đất còn lại này là một phần trong cách tiếp cận tối ưu hóa danh mục đầu tư của Risland”.

Đại diện của Shimao, Country Garden, R&F, Greenland và Cindat không đưa ra bình luận ngay lập tức, trong khi các cuộc gọi đến trụ sở chính của Aoyuan đều không được trả lời. Citic chuyển tất cả các câu hỏi đến quản trị viên.Chắc chắn rằng, Trung Quốc không phải là nguồn gây khó khăn tiềm ẩn duy nhất trên thị trường bất động sản thương mại. 

Các nhà đầu tư Hàn Quốc đã đặt cược rất lớn vào các văn phòng và lãi suất cao hơn đã khiến các chủ nhà ở Đức và Bắc Âu bán bớt tài sản với mức chiết khấu lớn . Một làn sóng các khoản vay đáo hạn ở Mỹ cũng được cho là sẽ dẫn đến việc các ngân hàng khu vực bị tịch thu tài sản thế chấp và bán tài sản cơ bản. Nhưng Trung Quốc là thị trường mà có lẽ các nhà cung cấp có nhiều động lực nhất để bán hàng nhanh chóng.

Peter Papadakos – nhà phân tích bất động sản tại Green Street, cho biết tác động rộng hơn của việc thanh lý như vậy sẽ được xác định bằng mức độ nghiêm túc của thị trường đối với kết quả.

Papadakos cũng cho biết thêm: “Vẫn còn tranh cãi liệu các nhà định giá có tính đến chúng một cách đầy đủ hay không vì người bán có ‘có động cơ. Theo ý kiến ​​​​của tôi, họ nên làm như vậy.”