Chính sách giải cứu nhà ở của Trung Quốc: Không đủ để chấm dứt khủng hoảng

Trong những tin tức mới nhất về bất động sản Trung Quốc, chính sách mới nhằm giải quyết tình trạng bất động sản bỏ trống đã được công bố, nhưng vẫn còn lo ngại về tính hiệu quả của biện pháp này. Các nhà phân tích cho rằng chính sách giải cứu nhà ở của Trung Quốc không đủ để chấm dứt khủng hoảng hiện nay

Doanh số bán nhà mới tại Trung Quốc đã giảm mạnh trong những tháng gần đây, khi một số hộ gia đình chuyển sang mua nhà trên thị trường phụ cấp. Tình hình này đã tạo ra một lượng lớn nhà ở chưa bán được và đất trống, gây ra lo ngại về việc không khuyến khích xây dựng mới và đe dọa nhiều nhà phát triển bất động sản, bao gồm cả các công ty lớn thuộc sở hữu nhà nước.

Gói hỗ trợ mới, được công bố hôm thứ Sáu, bao gồm một khoản trị giá 300 tỷ nhân dân tệ (khoảng 42 tỷ USD) từ Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, nhằm tài trợ các khoản vay ngân hàng cho các công ty nhà nước chịu trách nhiệm mua số lượng nhà ở đã hoàn thiện nhưng chưa bán được. Tuy nhiên, các nhà kinh tế đã bày tỏ lo ngại về tính chất hạn chế của biện pháp này so với lượng nhà chưa bán được, và có nguy cơ rằng biện pháp này sẽ không được thực hiện đầy đủ.

Cuộc suy thoái nhà ở lịch sử của Trung Quốc

Trong bối cảnh khủng hoảng nhà ở kéo dài, các chính sách mới của Trung Quốc đang đối mặt với những thách thức lớn và nhu cầu cấp bách của thị trường.

Chương trình của ngân hàng trung ương dự kiến có thể khuyến khích các khoản vay ngân hàng trị giá 500 tỷ nhân dân tệ. Tuy nhiên, các chuyên gia lưu ý rằng điều này chỉ giải quyết được một phần nhỏ của vấn đề. Mặc dù có những chuyển biến tích cực, nhưng doanh số bán nhà và xây dựng mới vẫn giảm mạnh hơn so với số lượng nhà hoàn thiện.

Theo các nhà kinh tế của Goldman Sachs Group Inc., các biện pháp nới lỏng nhà ở và giải tỏa khu nhà ở có thể đòi hỏi nguồn vốn lớn hơn nhiều so với mức hiện có. Vào thời điểm hiện tại, để trở lại mức nền kinh tế của năm 2018, sẽ cần khoảng 7,7 nghìn tỷ nhân dân tệ.

Thước đo của Bloomberg về cổ phiếu của các nhà phát triển Trung Quốc đã giảm tới 3,2% vào sáng thứ Hai sau khi đạt tuần tốt nhất kể từ cuối năm 2022 vào tuần trước. Điều này cho thấy sự thận trọng của các nhà đầu tư về việc liệu các biện pháp mới có đủ để chữa lành cuộc khủng hoảng tài sản hay không.

Trái ngược với điều này, truyền thông nhà nước Trung Quốc đã đưa tin về sự tăng trưởng đáng kể trong lượng người mua nhà, tạo ra hi vọng về sự phục hồi của thị trường. Tờ Securities Times cho biết các trung tâm bán hàng của các nhà phát triển Trung Quốc tại hơn 10 thành phố, trong đó có Bắc Kinh và Thượng Hải, đã chứng kiến sự tăng vọt của lượng người mua nhà vào cuối tuần qua.

Chính quyền Trung Quốc, dưới sự ủng hộ của Chủ tịch Tập Cận Bình, đã cam kết biến các căn hộ chưa bán thành nhà ở giá rẻ. Tuy nhiên, vấn đề về bất động sản vẫn đang đặt ra những thách thức lớn đối với nền kinh tế, ảnh hưởng đến tâm lý và chi tiêu của người tiêu dùng.

Trong tương lai, sẽ cần có sự hợp tác chặt chẽ giữa chính phủ, ngân hàng và các nhà phát triển để tìm ra các giải pháp hiệu quả và bền vững, nhằm giải quyết cuộc suy thoái nhà ở lịch sử của Trung Quốc.

Lượng nhà ở chưa bán được cao ở Trung Quốc và nỗ lực cải thiện 

Trong một nỗ lực để giải quyết vấn đề lượng nhà ở chưa bán được ở Trung Quốc, các biện pháp mới được triển khai nhằm kích thích thị trường bất động sản.

Rory Green – nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại TS Lombard, đã chỉ ra rằng sự tham gia của các tổ chức cho vay thương mại có thể hạn chế tốc độ và hiệu quả của việc triển khai vốn. Chương trình cho vay của PBOC trước đây chỉ tập trung vào các dự án nhà ở cho thuê có tỷ lệ tiếp nhận thấp, chỉ sử dụng được 2% số tiền được cung cấp.

Các chính quyền địa phương cũng đang đối mặt với nhiều thách thức trong việc mua đất chưa sử dụng từ các nhà phát triển. Trong khi một phần hạn mức vay trái phiếu trị giá 3,9 nghìn tỷ nhân dân tệ được cấp cho sáng kiến mới, phần lớn đã được dành cho các dự án cơ sở hạ tầng.

Adam Wolfe – chuyên gia kinh tế tại Viện Nghiên cứu Chiến lược Tuyệt đối, lưu ý rằng vẫn chưa rõ liệu chính quyền địa phương sẵn lòng trả mức giá gần bằng số tiền mà các nhà phát triển đã chi cho đất hay không. Ông nhấn mạnh rằng nếu các nhà phát triển phải chấp nhận lỗ trên quỹ đất của mình, họ có thể phải đối mặt với những vấn đề về khả năng thanh toán, không chỉ về dòng tiền.

Để đảm bảo các nhà phát triển có đủ nguồn lực để hoàn thành các dự án hiện có, các quan chức đang tăng cường nỗ lực trong việc xác định các dự án xứng đáng được hỗ trợ thông qua “danh sách trắng”. Tuy nhiên, dù đã có hơn 900 tỷ nhân dân tệ được phê duyệt, nguồn vốn này dường như không đến được với các công ty bất động sản, với sự giảm 9% so với cùng kỳ năm trước.

Các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc nhận được ít tiền mặt hơn

Những biện pháp mới nhằm hỗ trợ các nhà phát triển bất động sản ở Trung Quốc đang đối diện với nhiều hạn chế do sự can thiệp của các ngân hàng thương mại. Điều này làm gia tăng lo ngại về khả năng các nhà phát triển không thể trả nợ đúng hạn, ảnh hưởng đến lợi nhuận của họ. Tình trạng tương tự cũng áp dụng cho các biện pháp mới, bao gồm việc giảm lãi suất thế chấp và yêu cầu trả trước.

Các ngân hàng cho vay đã giảm lãi suất thế chấp xuống mức thấp nhất trong lịch sử và có thể sẽ phải cắt giảm thêm, tuy là với sự miễn cưỡng. Trong bối cảnh này, các ngân hàng Trung Quốc đã quyết định duy trì nguyên lãi suất cho vay chuẩn, sau quyết định của ngân hàng trung ương về việc giữ nguyên lãi suất cơ bản đối với các khoản vay mà họ cung cấp cho người vay.

Serena Chu – một nhà kinh tế cấp cao về Trung Quốc tại Mizuho Securities Asia Ltd, đã phân tích: “Tác động của các chính sách này sẽ bị hạn chế do biên độ lãi suất bị siết chặt bởi các ngân hàng.”

Lãi suất thế chấp của Trung Quốc đã ở mức thấp lịch sử

Lãi suất thế chấp ở Trung Quốc hiện đang ở mức thấp lịch sử, đồng nghĩa với việc các ngân hàng thương mại đang phải đối mặt với tỷ suất lợi nhuận thấp hơn. Điều này đã tác động đến việc mua bất động sản của các hộ gia đình, khi họ có thể tận dụng mức giá thấp hơn để mua bất động sản hiện có thay vì mua nhà mới xây, đặc biệt khi giảm giá đã làm giảm lo ngại về vấn đề giao hàng. 

Sự chuyển đổi này đã làm cho doanh số bán nhà hiện tại ở Trung Quốc vượt qua số lượng nhà mới, một xu hướng được ghi nhận lần đầu tiên vào năm trước, thể hiện sự thay đổi cơ bản trong thói quen mua sắm, đồng thời ảnh hưởng đến lợi nhuận của các nhà phát triển bất động sản.

Houze Song – một nhà kinh tế tại Viện Paulson ở Mỹ, cho rằng việc cắt giảm lãi suất thế chấp để kích thích doanh số bán hàng có thể hiệu quả ở các thành phố lớn với nhu cầu nhà ở cao hơn, nhưng không có tác dụng lớn ở những thành phố nhỏ hơn, nơi lãi suất đã giảm đến mức cơ bản. Ông nói thêm: “Các chính sách mới có thể kích thích việc bán bất động sản trong một vài tháng. Nhưng tôi nghi ngờ liệu nó có đủ để đảo ngược tình hình hay không.”